Куплю квартиру в карточном домике!

Вся правда о долевом строительстве…
Автор:
Игорь Савченко
Просмотров:
756
Опубликовано:
27.02.2006 года
 
Консультация
Перед каждым из нас рано или поздно встаёт жилищный вопрос, разрешить который можно по-разному. Когда денег на руках много, можно купить готовую квартиру. Но если бюджет ограничен, многие идут по пути долевого строительства. Ведь цена за метр жилплощади в ещё не готовом доме намного ниже рыночной. Однако инвестирование в строительство (именно так называется эта деятельность) — довольно рискованное дело. И перед тем, как вложить свои денежки, стоит хорошенько разобраться в ситуации на рынке и узнать про все острые углы в наших законах.
 
Надёжность многих строительных фирм проверена временем, но, помимо хорошей репутации, нужно удостовериться в юридической чистоте предстоящей сделки. Перед тем, как подписать договор с застройщиком, попросите у него учредительные документы, а также правоустанавливающие бумаги на земельный участок.
 
Сейчас множество земельных участков в Челябинске является предметом судебных споров. Порой даже наличие постановления о выделении земли под строительство и договора аренды не является гарантией приобретения квартиры. А всё потому, что данные документы оспариваются правоохранительными органами и их могут признать незаконными. Так что, проверив наличие документов на земельный участок, уточните, не является ли данная земля поводом судебных разбирательств. Не озадачившись судьбой земельного участка, можно отдать деньги в строительство несуществующего дома фирме, у которой через какое-то время этой земли не станет.
 
Второй важный момент – это разрешение на строительство. Если оно получено после 31 марта 2005 года, то застройщик обязан работать в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он прописывает право фирмы привлекать деньги граждан для строительства многоквартирного дома только на основании договора участия в долевом строительстве. Причём лишь после получения документов на землю, разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Таким образом, без полного пакета документов застройщику невозможно привлекать инвестиции в строительство. Хотя прежний закон прямого запрета не содержал, а значит, разрешительные документы часто оформлялись значительно позже завершения строительства дома.
 
В такой ситуации застройщики пытаются использовать различные «чёрные» и «серые» схемы по уходу от «неудобного» закона. В результате люди потом не могут оформить свои права на квартиру. Приходится обращаться в суд.
 
 
Как дурят нашего брата
 
Вексели либо схема «целевого займа»
Представьте такую схему: с вами заключается договор целевого займа (или передаётся вексель) и ещё один договор, по которому застройщик берёт на себя обязательство передать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с суммой, указанной в договоре займа или векселе. Также оговаривается срок этой передачи. Важно отметить, что по такой схеме договор займа либо вексель формально не связаны с обязательством застройщика предоставить квартиру, то есть фактически привлечения денежных средств в долевое строительство нет. По договору, застройщик, получив деньги, обязан вернуть гражданину такую же сумму. Также и вексель является документом, удостоверяющим лишь денежное обязательство строительной фирмы. Таким образом, заключение договора займа со строительной фирмой либо получение от неё векселя вовсе не говорит о праве человека на квартиры.
 
Отдельно нужно рассмотреть договоры, по которым застройщик по окончанию работ должен передать гражданину квартиру. Они по-другому именуются (например, договор о преимущественном праве на квартиру), но по своей сути являются предварительными договорами, обязывающими стороны заключить в будущем договор о передаче недвижимости. Фирмы дают размытую формулировку основному договору, который они собираются заключить в будущем (например, договор, направленный на возникновение права собственности), но между юридическим лицом и гражданином по передаче квартиры сможет возникнуть только договор купли-продажи. В итоге человек оказывает заложником «уловки» хитрой фирмы. Ведь у него по сути нет прав на строящуюся квартиру (ведь деньги именно за неё не внесены, а те, что были уплачены по договор могут быть возвращены). Кроме того, в случае возникновения проблемы с фирмой, человек может даже потерять часть вложенных средств (договор часто предусматривает удержание фирмой приличной суммы при его расторжении). Обещанную же квартиру застройщик может спокойно продать уже другому покупателю. Детально изучив эту схему, мы видим, что она полна юридических изъянов. Она не гарантирует прав гражданина. Более того, даже является притворной, имеющей цель прикрыть договор долевого участия в строительстве. Человек, участвуя в подобном проекте, превращается в невольного кредитора, у которого нет никаких прав на получение квартиры. Максимум, в чём он может быть уверен — что он сможет вернуть свои деньги. Но ведь квартиры дорожают намного быстрее! А значит, вложившись вчера в полуторку, завтра, возможно, мы сможем купить вместо неё лишь балкон.
 
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ)
На первый взгляд, схема здесь достаточно простая и прозрачная. ЗПИФ собирает деньги у людей и приобретает интересующие их квартиры в строящихся домах. Когда дома готовы, жильё передаётся гражданам в обмен на их подросшие паи. Кажется, такая схема выглядит безупречно. Однако, не всё так безоблачно…
 
Закрытый паевой инвестиционный фонд представляет собой форму коллективного инвестирования. Люди отдают свои деньги профессиональной управляющей компании, а она затем вкладывает их в ценные бумаги или другие активы с целью получения прибыли. Иными словами, граждане кладут свои сбережения в своеобразную «копилку», о её пополнении заботится компания (должна иметь лицензию на управление паевыми фондами). При попытке купить квартиру через ЗПИФ, любой здравомыслящий человек должен озадачиться актуальным вопросом: откуда в фонде возьмутся деньги на строительство дома, если количества пайщиков не хватит на покрытие всего объёма инвестирования? Ни одна управляющая компания не сможет привлечь банковский кредит под строительство жилого дома, так как по Федеральному закону («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…») они несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Также нужно тщательно проверить схему обмена пая на квартиру, потому как все расчёты фонда с пайщиками осуществляются исключительно в денежной форме.
 
Жилищно-строительные кооперативы
Очень популярна сейчас ещё одна схема: приобретение жилья через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Формально это законно. Однако по Федеральному закону («О жилищных накопительных кооперативах») все ЖСК обязаны перерегистрироваться в жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) до 1 апреля 2006 года либо прекратить привлечение денег от населения. Кто не сделал этого, будут ликвидированы по решению судов. Важно отметить, что право на квартиру у члена ЖСК возникает лишь после того, как он полностью заплатит за неё. До этого момента жильё находится в собственности кооператива. Малейшая проблема у фирмы – и человек рискует остаться без крыши над головой.
 
При заключении договора обязательно изучите учредительные документы. В ЖСК может быть столько же членов, сколько имеется квартир (муж и жена не смогут приобрести пай на долях). Существует и возрастной ценз — с 16 лет. Остаётся открытым вопрос о наследовании пая несовершеннолетними. Подписывая договор, обратите внимание на стоимость квартиры, указанную в договоре. Застройщики обычно предлагают написать в нём лишь часть стоимости, а остальные денежки получают в «чёрную кассу». Риск такой сделки очевиден: любой конфликт — и вернуть не указанные в договоре деньги не получится.
Так же как и при схеме с ПИФ, есть большой риск остаться у разбитого корыта, если у ЖСК не хватит денежных средств на строительства всего дома. У всех, кто рискнул связаться с такой схемой, должен возникнуть вопрос – где ЖСК будет брать деньги на строительство, если средств пайщиков не хватит?

 
«Белая» схема
 
Договор долевого участия и инвестиционный договор
Сейчас всё меньше и меньше предложений поучаствовать в строительстве жилья через инвестиционный договор. Ведь объекты, на которые получены разрешения на строительство до 1 апреля 2005 года, можно пересчитать по пальцам. Данный договор более-менее отражал права дольщиков хотя бы тем, что прописывал права и обязанности сторон. Указывал, что оплаченная сумма идёт на строительство дома. А в случае нарушения обязательств гражданин мог отстоять свои права через суд. Была наработана практика по данной категории дел, не возникало проблем и в признании права собственности на квартиру.
 
Права граждан, желающих купить новое жильё, с выходом нового закона, казалось бы, максимально защищены. Можно порадоваться, что мошенническая перепродажа одной и той же квартиры теперь исключена (договоры долевого участия обязательно регистрируются). Ещё один плюс — должны соблюдаться сроки завершения строительства (иначе застройщику грозит штраф), а в случае непредвиденных обстоятельств дольщикам гарантируется возвращение хотя бы части денег. Всё это, без сомнений, говорит в пользу нововведений.
 
Тем не менее, ущемлённые в своих правах застройщики работать по новому закону, мягко говоря, отказываются. Примечателен тот факт, что в Челябинске не было заключено ни одного договора долевого участия в строительстве, хотя закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» действует почти год!
 
Эпилог
Владимир Путин, выступая на расширенном заседании коллегии Генеральной прокуратуры России, обратил внимание на вопросы жилищного долевого строительства. Необходимо обезопасить людей от всякого рода мошенников и нечистоплотных дельцов, заявил глава государства. «Но для этого нужно, прежде всего, навести порядок в сфере долевого жилищного строительства, в вопросах соблюдения земельного и градостроительного законодательства. В целом, во всей «цепочке»: от выделения участков под строительство до момента заселения жильцов и оформления прав на собственность».
 
Надеемся, что Прокуратура разберётся в нелёгкой ситуации на строительном рынке Челябинска, и пресечёт деятельность застройщиков по сбору денег в обход федеральных законов, в частности, на строительство домов, участки под которыми являются предметом судебных разбирательств.
 
Также будем надеяться, что чиновники начнут работать в соответствии с новым законом, это касается выдачи разрешений на строительство, чёткого регламента работы по предоставлению земельных участков и порядка отселения. Тогда застройщику, с нашей точки зрения, станет даже выгодным работать по этому закону, исчезнут суррогатные схемы привлечения инвестиций в строительство.
 
Всем, кто хочет рискнуть и купить квартиру у застройщиков по вышеописанным «чёрным» и «серым» схемам, хочется пожелать удачи, так как надеяться на закон им пока не приходится…
 
 
Фонд Монолит-Инвест

Адрес: г. Челябинск, Комсомольский проспект, 82а

Время работы: с 9 до 18

Телефон: (351) 793-59-99, 798-68-71

Интернет: www.monolit-invest.com
Комментарии к статье
  • Лиза 28.02.2006
    Кругоб одни обманки!!!
  • Клара 02.03.2006
    Круто, так честно написано, спасибо, что просветили
  • Витя 03.03.2006
    Собирался квартиру в строящемся доме покупать, так цены за год почти в 2 раза выросли. Мой совет, берите вторичку, главное договоры с бристами подписывайтесь... дешевле получится и не наколитесь!!!
  • В.В. 24.03.2006
    Спасибо за стетью. А то все так восторженно рекламирую себя, а тут хоть реальные вещи написаны!!!

Каталог строительных компаний Челябинска. Обзоры, новости, консультации по выбору строительных компаний для ваших нужд.

  • 15.05.2018
    Строительство фундамента: виды и решения
    Обзор современных, надежных фундаментов для долговечного дома
  • 23.04.2018
    Дом для здоровья и долголетия – деревянный дом
    Деревянный дом обладает оптимальным микроклиматом, волшебным запахом натурального дерева, сам по себе создающим уют
  • 25.09.2017
    Стеклянные навесы. Изящная защита
    Компания «ЛегПром» предлагает стеклянные навесы, которые легко защитят от любого природного каприза
  • 24.07.2017
    Жизнь в новостройке: испытано на себе
    Двушка на первом этаже старой панельки на северо-западе или студия + две комнаты в новостройке? Если вы думаете, что это очередной рекламный материал, призывающий вас брать ипотеку, то вы ошибаетесь. Просто мы попросили человека, недавно переехавшего в новостройку рассказать о своих впечатлениях от нового жилья. Первые месяцы показали, что у жизни в новом микрорайоне есть своя специфика, включающая как плюсы, так и минусы. Впрочем, пора передать слово непосредственно новоселу, Владимиру Петрову:
  • 16.11.2017
    Компания «Симетрис»: строительство на благо общества
    Строительство – одна из передовых сфер человеческой деятельности, которая обеспечивает развитие экономики государства. Компания «Симетрис» в своей работе руководствуется высочайшими стандартами качества и старается, чтобы каждый реализованный проект не только приносил удовлетворение заказчику, но и способствовал развитию нашего города и всей страны
  • 03.05.2017
    Приборы операционного контроля при дорожном строительстве
    Для увеличения срока службы автомобильных дорог требуются не только новые технологии, но и средства операционного контроля технологических операций проводимых при их строительстве. В настоящее время в ООО «СКБ Стройприбор» выпускается большое разнообразие средств контроля, которые могут применять не только дорожные лаборатории, но и строительные организации. Многие новые отечественные приборы по своим метрологическим характеристикам не только приблизились к зарубежным аналогам, но и по некоторым позициям превзошли их
  • 10.11.2016
    «Король Плаза»: будущее уже наступило
    В фантастических фильмах мы часто видим, что люди будущего живут в идеальном мире, изолированном от всех опасностей и сложностей окружающей среды. Но Вертикальный дворец «Король Плаза» доказывает, что будущее наступило не только в голливудском кино, но и в нашем городе
  • 12.09.2016
    Коттеджные поселки Челябинска 2016: «дальний» Запад. Часть 2
    Продолжаем рассказ о нашей поездке по «дальним» коттеджным поселкам. Напомним, мы проинспектировали поселки, располагающиеся на крупных озерах Увильды, Аргази, Чебаркуль и так далее
  • 05.09.2016
    Коттеджные поселки Челябинска 2016: «дальний» Запад. Часть 1
    В первый день осени наш портал отправился в свою пока самую дальнюю экспедицию. Предметом нашего интереса стали коттеджные поселки к западу от Челябинска, расположенные на крупных озерах области Увильды, Аргази, Чебаркуль и других
  • 24.08.2016
    Дольщиков спасет новый закон?
    В свете ситуации вокруг компании «Гринфлайт» и микрорайона «Академ», вопрос обманутых дольщиков приобретает для Челябинска ключевое значение. Мы обратились к ведущим экспертам строительной индустрии за комментариями
  • Здравствуйте. Сколько метров нужно отступить от межи при строительстве кирпич.сарая ( ширина 5 м.) крыша мансардного типа? ширина самого участка 15 м . Сарай для хоз нужд ( не для содержания птицы и скотины)
  • Требуется ли СРО организации, которой передано имущество (инженерные сети водоотведения) для обслуживания этих объектов, производства ремонтных...
  • Скажите пожалуйста, такая ситуация. Компания занимается строительством некапитальных строений, не является участником СРО и не имеет лицензии в...
  • Здравствуйте! Вопрос такого рода: есть участок в аренде под индивидуальное строительство, сделан только фундамент. Могу ли я оформить как...
  • Если нет документов, подтверждающие затраты по строительству, возможно ли вернуть подоходный налог?
  • Каким законодательным актом предусмотрено оформление схемы планировочной организации земельного участка при строительстве объекта...
Чем вы руководствуетесь при выборе краски?


Кто вы в строительной сфере?


С какой целью вы ищите информацию на нашем портале?


  • Земельные участи и дома в коттеджных поселках Челябинска и области.
  • Каталог недвижимости, различные операции с недвижимостью: продажа, покупка объектов недвижимости, аренда вторичного жилья
  • Квартиры в Челябинске, Магнитогорске, Сочи: продажа, рассрочка, ипотека. Предложения от застройщиков, квартиры в новостройках, «под ключ».
Stroyka174 Контакты: Электронная почта: reklama@stroyka74.ru